1.Cum poate fi restituit in proprietate un imobil cu destinatie de locuinta trecut in proprietatea statului sau a altor persoane juridice ?
Sunt doua situatii:
a) Daca imobilul respectiv a intrat in proprietatea statului sau a altor persoane juridice dupa 6 martie 1945 cu titlu, adica cu respectarea prevederilor legale in vigoare la data respectiva (de ex. Decr.nr.92/1950, Decr.nr.111/1951, Decr.nr.142/1952, Legea nr.4/1973 si Decr.nr.223/1974), cetatenii romani, indiferent ca au domiciliul in tara sau in strainatate, il pot redobandi in proprietate numai daca locuiau in aceste imobile in calitate de chiriasi la data de 22 decembrie 1989 sau daca imobilele sunt libere.
Cand vorbim de imobile avem in vedere si apartamentele- ca unitati locative de sine statatoare, iar indreptatite la restituirea acestora sunt atat fostul proprietar cat si mostenitorii acestora.
Cererile privind restituirea trebuiau depuse in termen de 6 luni de la intrarea in vigoare a Legii nr. 112/1995 (respectiv pana la 28 iulie 1996) la comisia consiliului local pe raza caruia se afla imobilul in cauza, iar solutionarea acestora revine consiliilor judetene.
b) Daca imobilul respectiv a intrat in proprietatea statului roman dupa 6 martie 1945 fara titlu (vezi explicatia de mai sus), proprietarul se poate adresa direct instantei de judecata, in a carei raza teritoriala se afla imobilul, cu o cerere de revendicare.
Ovidiu Cernãianu

2. Care sunt categoriile de imobile trecute in proprietatea statului fara titlu valabil si care pot face obiectul unei actiuni in revendicare prin instanta?
Aceste categorii de imobile reprezinta exceptii de la aplicarea dispozitiilor Legii 112/1995 ce a reglementat situatia restituirii imobilelor cu destinatia de locuinta trecute in proprietatea sa in temeiul unor acte normative de expropriere . Aceste exceptii sunt urmatoarele :
- locuintele preluate cu nerespectarea prevederilor legale in vigoare la data respectiva ;
- locuintele care au intrat in posesia statului in conditiile inexistentei unei reglementari legale care sa reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului.
(Normele de aplicare a legii 112/1995 , modificate prin H.G. 11/1997)
Monica Livescu

3. Ce se intelege prin "imobil preluat cu nerespectarea prevederilor legale in vigoare la data respectiva "?
Situatiile de acest gen pot fi foarte diverse , in functie de conditiile concrete prevazute in fiecare din legile de nationalizare a imobilelor. Cu titlu de exemplu dam urmatoarea situatie :
- Decretul nr.93/1950 excepta de la nationalizare imobilele proprietatea muncitorilor , functionarilor , micilor meseriasi , intelectuali profesionisti , pensionari . Prin urmare , daca un imobil apartinand uneia dintre aceste categorii a facut totusi obiectul nationalizarii , poate fi revendicat direct, ca fiind "fara titlu" , facand dovada ca fostul proprietar apartinea unei astfel de categorii.
Monica Livescu

4. Ce se intelege prin "imobil intrat in posesia statului fara sa existe o reglementare legala"?
- In legea de nationalizare s-a trecut un alt proprietar decat cel real;
- Actul normativ in baza caruia s-a preluat imobilul nu a fost publicat in Monitorul Oficial , ceea ce il lipseste de efecte juridice potrivit principiului constitutional prevazut de disp. art.73 din Constitutie .
Monica Livescu

5. Cum poate actiona un proprietar de imobil aflat intr-una din situatiile de mai sus daca imobilul a fost vandut de stat chiriasului?
Daca, la momentul revendicarii unui imobil preluat fara titlu de catre stat, se constata ca acel imobil a fost vandut de catre stat chiriasului ce-l detinea , se poate solicita nulitatea contractului de vanzare-cumparare. Aceasta nulitate este prevazuta in mod expres de disp. art. 12 si 13 din Normele de aplicare ale Legii 112/1995 modificate prin H.G. 11/1997 . Aceasta reglementare porneste de la obligatia expres prevazuta de norme in sarcina unitatilor specializate care vand locuinte in conditiile legii 112/1995, de a intreprinde toate masurile necesare pentru clarificarea situatiei juridice a unui imobil trecut fara titlu in proprietatea statului si de a suspenda incheierea contractelor de vanzare atunci cand au indicii ca o locuinta face parte din categoria celor fara titlu .
Monica Livescu

6. Cum este reglementat raportul dintre proprietarul unui imobil - teren si constructie -redobandit in proprietate si unitatile de invatamant , de asezaminte socio-culturale sau institutii publice care foloseau acest imobil la data cererii de retrocedare?
Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40 /1999 impune proprietarului imobilului incheierea unui contract de inchiriere , la cererea locatarului , pe o durata de 3 ani .
Monica Livescu

7. Cum este reglementat raportul dintre un proprietar de imobil -care si-a redobandit in proprietate imobilul - si chiriasul care ocupa efectiv locuinta in baza unui contract de inchiriere incheiat cu fostele societati de administrare a fondului locativ de stat , privatizate dupa 1.01.1990?
O.G. 40 /1999 impune proprietarului sa incheie, la cererea chiriasului , un contract de inchiriere pe o durata de 5 ani.
Monica Livescu

8. Care este procedura privind incheierea contractului de inchiriere dintre un proprietar de imobil si chirias in situatiile mai sus aratate?
In termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal proprietarul va comunica prin executorul judecatoresc data si locul intalnirii pentru incheierea noului contract de inchiriere.
Chiriasul este obligat sa comunice in scris , cu confirmare de primire , cererea pentru incheierea unui nou contract de inchiriere.
Lipsa unui raspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriasului de a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 60 zile de la primirea notificarii il indreptateste pe proprietar sa ceara in justitie evacuarea neconditionata a locatarilor , cu plata daunelor - interese, pe calea ordonantei presedintiale.
Monica Livescu

9. Exista totusi situatii in care nu este obligatorie prelungirea contractului de inchiriere?
Prelungirea contractelor de inchiriere in conditiile mai sus aratate nu se aplica in urmatoarele situatii :
- In cazul contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatia de locuinta ai caror titulari de contract sau membrii de familie mentionati in contract sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare dupa data de 1.01.1990 , in aceeasi localitate . Fac exceptie contractele de inchiriere ai caror titulari sau membrii de familie mentionati in contract au redobandit , in calitate de fosti proprietari sau mostenitori ai acestora , locuinte care sunt efectiv ocupate de chiriasi persoane fizice sau juridice.
- In cazul chiriasului care refuza sa preia in folosinta o alta locuinta pusa la dispozitie de catre fostul proprietar ori de catre autoritatile publice locale .
- In cazul litigiilor dintre proprietar si chirias avand ca obiect schimbul obligatoriu de locuinte.
- In cazul chiriasilor care au subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului.
- In cazul chiriasilor care au schimbat total sau partial destinatia sau structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale ;
- In cazul chiriasilor care au pricinuit insemnate stricaciuni locuintei , cladirii in care este situata aceasta , instalatiilor sau bunurilor aferente acestora sau au instrainat fara drept parti din acestea;
- In cazul chiriasului care are un comportament ce face imposibila convietuirea sau care impiedica folosirea normala a locuintei ;
Monica Livescu

10. Care este situatia raporturilor dintre proprietarul ce si-a redobandit proprietea asupra imobilului si a obtinut desfiintarea contractului de vanzare -cumparare incheiat de chirias cu incalcarea prevederilor legii 112/1995 ? Mai poate fi obligat proprietarul sa incheie un nou contract de inchiriere cu fostul chirias?
Proprietarul recunoscut de justitie este obligat sa incheie cu fostul chirias , care ocupa efectiv locuinta , la cererea acestuia , un contract de inchiriere pentru o perioada de cel mult 3 ani.
Fac exceptie urmatoarele situatii in care s-ar afla persoana care a cumparat locuinta in conditiile legii 112/1995:
- daca a instrainat-o sub orice forma ;
- daca a ipotecat-o , a concesionat-o sau a incheiat un contract de leasing pentru o parte sau intreaga locuinta ;
- daca a inchiriat-o in totalitate sau in parte .
Monica Livescu URMATOARELE >>